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诸暨租商铺,你需要注意的十个大问题

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发表于 2017-9-13 16:24:24 | 显示全部楼层 |阅读模式
       随着近段时间诸暨不断有新商场开业,越多的商家开始入驻这些大型的商场项目,商户担心的关于租商铺的一系列问题也都慢慢跃然纸上。
       一些商家在出租商铺的时候,商铺出租告示要写哪些内容,怎么样能够把出租信息写的更全面些,同时租客在租商铺的时候需要注意什么,这些都是我们要考虑的范围,如果考虑不周后将会给自己带来困扰。下面诸暨房网小编给大家详细的讲解下有关:商铺出租告示,租商铺需要注意什么的相关知识。
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(摄于雄风新天地)
       一.调查的档案             
       承租商铺之前,应当赴该商铺所在房地产交易中心进行产权调查,确认以下几个重大信息:
       1、房屋的用途和土地用途,必须确保房屋的类型为商业用房性质、土地用途是非住宅性质方可承租作为商铺使用,否则,将面临无法办出营业执照以及非法使用房屋的风险。
       2、房屋权利人,以确保与房屋权利人或者其他由权利人签署合同。
       3、房屋是否已经存有租赁登记信息,若已经存有租赁登记信息的,导致新租赁合同无法办理登记手续,从而导致新的租赁关系无法对抗第三人,也会影响新承租人顺利办出营业执照。
       二.免租装修期

       商铺租赁中,免租装修期经常会出现在合同之中,主要是由于承租人在交房后需要对房屋进行装修,实际不能办公、营业,此种情形下,出租人同意不收取承租人装修期间的。但“免租装修期”非法律明确规定的概念,因此,在签订租赁合同时一定要明确约定免租装修期起止时间,免除支付的具体费用,一般情形下,只免除租金,实际使用房屋产生的水费、电费等还需按合同约定承担。

       签定合同发生的费用
       三.租赁保证金
       俗称“押金”,主要用于抵充承租人应当承担但未缴付的费用。因为商铺适应的电费、电话费、费等费用比较高,因此建议押金应当适当高一些,以免不够抵充上述费用,另外,还需要特别注意的是,承租人在承租过程中,不断地拖付相关费用,押金抵扣不够的情况下怎么办?可以在合同应当约定补足“押金”的方案,即每次出租人用“押金”抵扣相关费用后,承租人应当在合理期限内补足支付“押金”,如果经出租人通知后一定时间内补足的话,则出租人可以单方解约,并追究承租人相应的违约责任。若合同中有此约定,则可以有效整治承租人“老赖”行为。
       四.税费承担

       按照法律、法规、规章及其他规范性文件规定,出租或转租商铺的,出租人或转租人应当承担以下税费:
       1、出租:
       营业税及附加租金*5.55%
       房产税租金*12%
       个人所得税所得部分*20%(所得部分为租金扣除维修费用,维修费用每次不超过800元)
       印花税租金(总额)0.1%(在第一次缴税时一次性缴纳,按租期内所有总租金计算。)
       土地使用税按房屋地段每平方米征收,具体以代征机关实际征收为准。
       2、转租:
       营业税及附加转租收入*5.55%
       印花税印花税转租租金(总额)0.1%
       在实践中,商铺租赁税费德缴纳比较多样,上述标准只是法定征收标准,不同区域或许存有不同的征收方法,具体可在签订商铺合同前咨询实际代征网点工作人员。
       虽然上述税费德缴纳主体为出租人或转租人,但租赁合同中可以约定具体税金数额的承担人,此时,无论出租人和承租人都应当清楚商铺租赁的税费金额比较高,应当慎重考虑长期税费调整增加的费用后,再行约定具体承担人,不要被某些代征网点短期内较低的税率所迷惑。

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       签定合同时要注意的重要内容
       五.营业执照
       承租商铺的目的在于开展商业经意活动,而商业经营活动首要条件就是必须合法取得营业执照,因此,在签订商铺租赁合同时,许多条款都要围绕着营业执照的办理来设置,主要涉及以下几个方面:
       1、原有租赁登记信息没有注销,从而导致新租赁合同无法办理租赁登记,从而导致无法及时办理营业执照;
       2、商铺上原本已经注册了营业执照,而该营业登记信息没有注销或者迁移,从而导致在同一个商铺上无法再次注册新的营业执照;
       3、房屋类型不是商业用房,从而无法进行商业经营活动,而导致无法注册营业执照;
       4、涉及特种经营行业(娱乐、餐饮等)的,还需要经过公安、消防、卫生、环境等部门检查合格,取得治安许可证、卫生许可证等证件后,方可取得营业执照;
       5、因出租人材料缺失而导致无法注册营业执照。
       对于上述第1、2、3、5条情形,可在合同中设定为出租人义务,并给予出租人合理宽限期,超过一定期限还无法解除妨碍的,应当承担相应的违约责任;上述第4条情形,可设定为无责任解约情形,以保障承租人万一无法办出营业执照时可以无责任解除合同。
       六.装修的处置
       商铺租赁中,往往需要花费大额资金用于铺面装修,为了确保装修能够顺利进行,以及保障装修利益,在合同中应当注意几个问题:
       1、明确约定出租人是否同意承租人对商铺进行装修,以及装修图纸或方案是否需要取得出租人同意等,若有特别的改建、搭建的,应当明确约定清楚,对于广告、店招位置也可约定清楚。
       2、解除合同的违约责任,不仅仅考虑违约金部分,因为违约金常常会约定等同于押金,数额不高,往往不及承租人的装修损失,因此,应当约定在此情形下,出租人除承担违约金外,还需要承担承租人所遭受的装修损失费用。
       3、明确租赁期满时,装修、添附的处置方式。
       七.水、电、电话线等

       因商铺经营的特殊性,对于水、电、电话线均可能特殊需要,这些公共资源的供应又会受到各种因素影响,建议承租商铺前,应当先行考察是否满足使用需求,若不满足的,确定如何办理扩容或增量,以及办理扩容或增量所需费用,并在合在同明确约定相关内容,以及无法满足正常进行需求的情形下,承租人人免责解除合同的权利。
       签定合同之后的疑虑
       八.租赁登记
       租赁合同登记备案,属于合同备案登记性质,此登记的效力主要包括以下内容:
       1、登记与否不影响合同本身的生效,即使没有办理备案等记,合同依然在生效条件满足时就生效;
       2、经登记的案件,具有对抗第三人的法律效力,比如,若出租人将房屋出租给两个承租人的,其中一个合同办理了租赁登记,另一个没有办理租赁登记,则房屋应当租赁给办理租赁登记的承租人,出租人并向没有租赁登记的承租人承担违约责任。
       因此,建议及时赴该商铺所在地房地产交易中心办理租赁备案登记。另外,大多数工商部门在办理营业执照时,均要求租赁合同经过租赁备案登记。
       九.转租问题

       商铺市场中经常会遇见许多“二房东”“三房东”情形,这其中就存在转租的问题。俗称的“转租”其实涵盖了法律规定的两种变更方式“转租”和“承租权转让”,依法律规定,“转租”是指上手租赁关系不解除,本手在此建立租赁关系,而“承租权转让”是指上手租赁关系,新承租人直接替代原承租人与 出租人(业主)建立租赁关系。在这两种形式下,需要注意以下问题:
       1、转租必须取得出租人书面同意,同样承租权转让中,解除原租赁合同和重潜心租赁合同,也需要征得出租人同意。
       2、原承租人往往向新承租人主张一笔补偿费,主要补偿装修损失等,此笔费用不属于法定承租人应承担费用,但法律亦没有明确禁止,因此,只要双方当时协商同意的,亦会受到法律保护。建议承租人在支付此笔费用时,应当考虑分批次与转租或承租权转让错作环节结合起来支付,以此降低资金风险,并可考虑将营业执照办理成功作为该笔费用退还或解除情形。
       十.买卖与租赁

       许多承租人经常担心承租商铺之后,业主将商铺出售了怎么办,其实,承租人完全无须担心此种风险,因为法律对于承租人赋予了两重特殊保护:
       1、出租人在出售时,承租人享有同等条件之下的优先购买权,即若承租人在等同于其他购买人的条件下主张购买该商铺的,则业主必须将该商铺出售给承租人,以此保障了承租人的使用利益。
       2、即使承租人不想购买承租商铺的,业主出售后,新的业主也应当履行租赁合同,否则,新业主应当承当租赁合同中的违约责任。

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(摄于雄风新天地)
       其他注意事项
       在承租商铺之前,需要了解该商铺的商业规划和有关政策等,如果承租人将要经营的业态不符合相关的商业规划和有关政策,比如承租一个不可经营餐饮行业的房屋准备开设酒店,必将导致人力、财力的损失。在无法确定的情形下,承租人可以在租赁合同中特别约定相关事宜作为解约条件,以此避免遭受不必要的违约责任。

      以上是小编觉得租商铺时需要注意的十个重点,希望可以帮到各位有这方面疑问的朋友。下面小编还罗列了几个目前诸暨值得推荐的正招租商铺项目,供大家参考!

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       如果您想要了解更多关于诸暨楼房市场的情况,您可以上诸暨房网(www.zhujif.com),也可以联系小编帮你解答疑惑,我们会持续、有效地为您提供诸暨最新的楼盘信息,为您参考!

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发表于 2017-9-14 14:50:56 该帖子来源掌上诸暨 | 显示全部楼层
万达应该快没了

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发表于 2017-9-14 15:55:50 | 显示全部楼层
鸿润星广场在哪的啊

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发表于 2017-9-16 08:31:50 | 显示全部楼层
这些基本上是买多于租
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